Réforme des valeurs locatives des locaux professionnels: On n’a pas fini d’en parler….

La réforme de la Révision des Valeurs Locatives des Locaux Professionnels (RVLLP) doit entrer en vigueur le 1er janvier 2017. Cette dernière a été possible grâce aux travaux de détermination des paramètres d’évaluation des locaux professionnels auxquels la CGPME a participé (mais qu’elle a dénoncé, les représentants des entreprises n’ayant en pratique pas eu voix au chapitre compte tenu de l’organisation des commissions…).

Ces travaux ont eu lieu au travers des Commissions départementales chargées d’étudier et de définir les nouvelles grilles tarifaires des valeurs locatives.

Elle aura un impact, positif ou négatif, pour les entreprises qui supportent la Taxe Foncière (TF) et la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) dues au titre des locaux professionnels.

• Quelle sont les locaux concernés par cette réforme ?

La révision porte sur les locaux commerciaux, y compris les locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale. Cette catégorie regroupe les immeubles de bureaux, les magasins, les hôtels, les stations-services…

En revanche, ne sont pas concernés les locaux industriels (usines, les entrepôts fortement mécanisés, etc.) et les locaux d’habitation (ces derniers faisant l’objet d’une refonte des valeurs locatives par ailleurs).

• En quoi consiste cette réforme ?

La valeur locative d’un local professionnel sera dorénavant déterminée en fonction de l’état réel du marché locatif et non plus sur la base de règles cadastrales établies en 1970, qui faisaient référence à un local-type. Ces valeurs serviront de base au calcul de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Le législateur a donc choisi de retenir un nouveau système d’évaluation qui repose, pour la majorité des locaux, sur la multiplication de leur surface réelle, après pondération, par un tarif au m².

Ce tarif tend à être représentatif du marché locatif actuel dans le secteur géographique où est implanté le local. Toutefois, en pratique, la valeur locative brute ne correspond pas à la base d’imposition d’un local du fait des correctifs apportés. Cela rend donc la réforme compliquée puisque les modalités techniques de mise en œuvre de la RVLLP sont complexes et moins transparentes que ce qui était souhaité à l’origine.

• Cette réforme va-t-elle conduire à une hausse d’impôts ?

Oui et non. En effet, cette réforme est prévue à coût constant pour les collectivités locales ce qui veut dire que les collectivités percevront les mêmes recettes avant et après la réforme.

Toutefois, les cotisations auront bien été révisées. Il y aura donc des transferts entre les secteurs et entre les entreprises comme le montre les dernières simulations réalisées en 2016 par la DGFIP. Ainsi, certains seront gagnants et d’autres perdants.

• Des changements qui pourraient aboutir à d’importantes augmentations pour certains secteurs ou catégories d’entreprises ?

Dans la pratique, les locaux récents se trouvent davantage taxés que les locaux anciens. Cela s’explique en partie par l’évolution des éléments de confort et par une meilleure prise en compte de la valeur réelle des nouveaux locaux. Ce sont donc principalement les établissements anciens qui risquent de subir de fortes augmentations. Il y aura des gagnants et des perdants à la révision des taxes foncières en fonction de la valeur réelle de l’établissement. Si les chiffres datant de 1970 sont éloignés de la réalité, un réajustement sera nécessaire. On note, par ailleurs, un accroissement de la CFE plus fort pour les entreprises dont le chiffre d’affaires est situé entre 250 000 euros et 3 millions euros. De même, dans le transport, l’hébergement et la restauration davantage d’établissements connaitront une hausse de la CFE plutôt qu’une baisse.

Dans la majorité des secteurs économiques, l’évolution moyenne de CFE est en hausse.

• Est-ce que des mesures transitoires seront prévues en cas de fortes variations des impositions ?

Deux dispositifs ont été mis en place :

Le planchonnement : Il s’agit d’un nouveau dispositif d’atténuation des variations de cotisations, issu de la Loi de Finances Rectificative (LFR) pour 2015, qui tient compte des constats mis en exergue lors de la première simulation de la DGFIP en 2015. Il réduit les fortes variations, à la baisse comme à la hausse, entre la valeur locative de 1970, revalorisée 2017, et la valeur locative neutralisée et révisée 2017 en majorant ou en minorant cette dernière par un montant égal à la moitié de la différence entre les deux valeurs locatives.

Le lissage : Ce dispositif est prévu depuis l’origine et a fait l’objet d’une adaptation lors de la LFR 2015 pour tenir compte de la première simulation 2015 de la DGFIP. Il se déclenche dès le premier euro et sera appliqué pendant 10 ans de 2017 à 2026 (la hausse devient ainsi indolore pour les usagers). Ce dispositif est calculé au niveau de chaque local professionnel pour la TF et au niveau de chaque établissement pour la CFE. En outre, il convient de noter que le « pas de lissage » sera calculé en 2017 et figé définitivement pour l’avenir même s’il y a une augmentation des tarifs au m² (à voir annexe 4).

• Cette réforme doit-elle être appliquée dès 2017 ou préférez -vous vous prononcer pour un report ?

Tout d’abord, la réforme intervient en fin de quinquennat et après avoir constaté une hausse de la fiscalité locale comme le relève notre dernière enquête CGPME sur la fiscalité locale (Voir PJ : résultats). Ensuite, cette réforme qui a déjà été 5 fois changée en 6 ans s’est complexifiée et les choix initiaux ne garantissent pas forcément une valeur locative actualisée. Enfin, à ce jour, un contribuable ne peut pas estimer de manière précise le montant de son imposition future s’il ne dispose pas de l’ensemble de données (coefficient de localisation…). De même, les simulateurs étudiés par la DGFIP sont imparfaits. Ainsi, même si un simulateur est effectivement mis à disposition il sera tardif. Les entreprises ne pourront donc pas anticiper les variations de la fiscalité locale.

Dans ce contexte, la CGPME a engagé une action auprès des sénateurs pour les inciter à reporter d’un an l’entrée en vigueur des nouvelles valeurs locatives. Cette année supplémentaire permettrait notamment d’affiner et de compléter les premières simulations réalisées en 2016 afin de laisser le temps aux entreprises de s’adapter.

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